Wo Sie den Wert finden
Im Landesportal BORIS-BW: Adresse eingeben, Zone anklicken, Wert ablesen. Das ist kostenlos und ohne Anmeldung möglich. Die Stadt Karlsruhe stellt die Werte zusätzlich in ihrem eigenen Wertermittlungsinformationssystem bereit.
Eine schriftliche Auskunft stellt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses aus; dafür fallen Gebühren nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt an. Für einen Verkauf reicht in aller Regel der kostenlose Abruf.
Warum Karlsruhe jährlich rechnet
Das Baugesetzbuch verlangt eine Ermittlung mindestens alle zwei Jahre. Karlsruhe macht es jedes Jahr, zuletzt zum 01.01.2026. Für Eigentümer ist das ein Vorteil: Die Zahl ist aktueller, und in einem Markt, der sich bewegt, macht ein Jahr einen Unterschied.
Dazu kommt eine Besonderheit, die der Gutachterausschuss selbst benennt und die man kennen sollte.
Der Gutachterausschuss sagt dazu selbst etwas Bemerkenswertes: Weil es im Stadtgebiet kaum noch Verkäufe unbebauter Wohngrundstücke gibt, hat er die Bodenrichtwerte für Wohnzonen in einem eigenen Verfahren abgeleitet, dem Lagewertverfahren Karlsruhe Wohnen 2.0. Es wurde im Frühjahr 2026 nach zwei Jahren abgeschlossen und stützt sich auf Feldbegehungen und statistische Auswertungen. Ein Bodenrichtwert ist damit eine sorgfältig hergeleitete Einschätzung für eine ganze Zone und kein gemessener Preis für Ihr Grundstück.
Das ist keine Schwäche, sondern Sorgfalt: Lieber ein sauber hergeleiteter Wert als einer, der auf drei zufälligen Verkäufen beruht. Es heißt aber auch, dass der Bodenrichtwert eine Einordnung ist und kein Messwert.
Was der Bodenrichtwert nicht ist
Er ist nicht der Wert Ihres Grundstücks. Er bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit den typischen Merkmalen der Zone: typische Größe, typischer Zuschnitt, typische Bebaubarkeit. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch der Wert ab.
- Größe und Zuschnitt: Ein sehr großes, nicht teilbares Grundstück bringt je Quadratmeter weniger als ein typisches. Ein schmales oder schlecht geschnittenes ebenfalls.
- Bebaubarkeit: Entscheidend ist, was der Bebauungsplan zulässt, nicht was dasteht. Ein Grundstück mit Baurecht für zwei Vollgeschosse ist mehr wert als eines mit einem.
- Lasten und Rechte: Wegerechte, Leitungsrechte und Baulasten mindern den Wert, und sie stehen nicht alle im Grundbuch. Das Baulastenverzeichnis führt die Stadt.
- Hanglage und Untergrund: In Durlach, Wolfartsweier und den Bergdörfern ein echter Faktor. Gründungskosten am Hang sind kein Detail.
Wie der Wert in eine Bewertung eingeht
Beim Sachwertverfahren bildet der Bodenwert einen der beiden Bausteine: Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, angepasst an die Merkmale Ihres Grundstücks. Dazu kommt der Wert der Gebäude, und das Ergebnis wird mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an den Markt angepasst.
Dieser Sachwertfaktor ist in Karlsruhe bemerkenswert hoch: Bei mit Reihenmittelhäusern bebauten Grundstücken liegt er im unteren Preissegment bei bis zu 2,1. Es wird also mehr als das Doppelte des rechnerischen Sachwerts bezahlt. Wer ohne diesen Faktor rechnet, rechnet sich arm.
Seit 2025 hat der Bodenrichtwert noch eine zweite Rolle: Er ist Grundlage der Grundsteuer. Baden-Württemberg rechnet nach dem modifizierten Bodenwertmodell aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert; das Gebäude spielt keine Rolle mehr.
So läuft es ab
- Zone findenIn BORIS-BW die Adresse eingeben und die Zone anklicken.
- Wert ablesenStichtag 01.01.2026, Angabe in Euro je Quadratmeter für baureifes Land.
- Abweichungen prüfenGröße, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Lasten, Hanglage. Hier entsteht der Unterschied zum tatsächlichen Wert.
- Gebäude dazurechnenErst Bodenwert plus Gebäudewert, angepasst mit dem Sachwertfaktor, ergibt einen Verkehrswert.
