Was „qualifiziert“ rechtlich bedeutet
Ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretungen der Vermieter- und der Mieterseite anerkannt. Der Karlsruher Mietspiegel erfüllt beides; erstellt hat ihn die Statistikstelle im Amt für Stadtentwicklung nach dem Mietspiegelreformgesetz.
Die Rechtsfolge ist erheblich: Es wird gesetzlich vermutet, dass die im Mietspiegel enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Wer etwas anderes behauptet, muss es beweisen.
Dazu kommt eine Pflicht für Vermieter, die oft übersehen wird: Bei einem Mieterhöhungsverlangen sind die Angaben zur Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel grundsätzlich mitzuteilen, und zwar auch dann, wenn die Erhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird, etwa auf drei Vergleichswohnungen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Der Teil für Einfamilienhäuser und warum er anders ist
Die meisten Mietspiegel decken nur Wohnungen ab. Karlsruhe hat einen zweiten Teil für Einfamilienhäuser, mit vier Baujahresklassen, drei Wohnlagen, drei Ausstattungskategorien und zwei Wohnflächenklassen. Für Vermieter eines Hauses ist das eine seltene Hilfe.
Der Mietspiegel sagt dazu auf Seite 6 aber einen Satz, der alles verändert: Die im Teil II ausgewiesenen Mietpreise für Einfamilienhäuser sind nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels.
Praktisch heißt das: Für eine Wohnung gilt die gesetzliche Vermutungswirkung, für ein Einfamilienhaus nicht. Wer eine Mieterhöhung für ein Haus allein auf Teil II stützt, hat die schwächere Position. Sicherer ist, zusätzlich drei vergleichbare Objekte zu benennen oder ein Sachverständigengutachten zu nutzen.
Diesen Unterschied nennt keine Vergleichsseite, und er steht auch in keinem Portal. Er steht im Mietspiegel selbst, und er entscheidet darüber, wer im Streitfall was beweisen muss.
Wie der Mietspiegel aufgebaut ist
Teil I für Wohnungen rechnet in vier Schritten: Baujahresklasse, Lage, Ausstattung, Wohnungsgröße. Es gibt sieben Baujahresklassen von „1918 und früher“ bis „2008 bis April 2024“, fünf Lagekategorien, fünf Ausstattungskategorien und sechs Wohnflächenklassen.
Die Lage wird nicht geschätzt, sondern bestimmt: Der Mietspiegel enthält ein Adressverzeichnis für das ganze Stadtgebiet, das jede Straße einem von fünf Lagetypen zuordnet. Wer die Lage falsch einstuft, begründet die Miete falsch, und das ist der häufigste Fehler überhaupt.
Für Neubauwohnungen mit Erstbezug nach April 2024 weist der Mietspiegel keine Vergleichsmieten aus. Er gilt außerdem nicht für geförderten Wohnraum, überwiegend gewerblich genutzten Wohnraum, Ferienwohnungen und Wohnheime.
Die Tabellen selbst stehen hier nicht: Der Mietspiegel ist ausdrücklich urheberrechtlich geschützt. Erlaubt ist die Vervielfältigung für den eigenen Gebrauch, einschließlich der Weitergabe an Mieter oder Vermieter zur Begründung eines Mietpreisänderungsverlangens. Das kostenlose PDF bekommen Sie direkt bei der Stadt.
Die Kappungsgrenze
Unabhängig vom Mietspiegel gilt eine zweite Grenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Grenze wirkt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt.
Dazu kommt die Wartezeit: Seit der letzten Erhöhung müssen fünfzehn Monate vergangen sein, und die Erhöhung muss in Textform begründet werden. Formfehler machen ein Erhöhungsverlangen unwirksam, unabhängig davon, ob die Zahl stimmt.
So läuft es ab
- Lagetyp bestimmenIm Adressverzeichnis des Mietspiegels nachsehen, nicht schätzen.
- Baujahresklasse wählenMaßgeblich ist das Baujahr des Gebäudes, nicht das der letzten Modernisierung.
- Ausstattung einstufenNach dem Merkmalkatalog des Mietspiegels, einschließlich energetischer Ausstattung.
- Spanne anwendenDer Mietspiegel empfiehlt, von der Spannenmitte auszugehen und dann Zu- und Abschläge zu prüfen.
