Warum der eine Satz fiel und der andere stieg
Das Landesmodell rechnet anders als das alte Recht. Grundlage ist seit 2025 nur noch die Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert, darauf die Steuermesszahl und darauf der Hebesatz der Gemeinde. Das Gebäude, seine Größe und sein Zustand spielen keine Rolle mehr.
Für bebaute Grundstücke in der Stadt bedeutet das in der Regel eine höhere Bemessungsgrundlage als früher, denn Bodenrichtwerte sind seit der letzten Hauptfeststellung erheblich gestiegen. Damit die Stadt nicht mehr einnimmt als vorher, musste der Hebesatz sinken: von 490 auf 270 Prozent.
Bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist es umgekehrt. Ihre Bemessungsgrundlage ist nach dem neuen Modell deutlich niedriger, also musste der Hebesatz steigen, von 490 auf 650 Prozent. Beide Bewegungen stehen im selben Beschluss vom 22. Oktober 2024.
Die Stadt gibt an, den Hebesatz der Grundsteuer B so festgesetzt zu haben, dass das Aufkommen etwa gleich bleibt, bei rund 60 Millionen Euro im Jahr. Aufkommensneutral für die Stadt heißt aber nicht aufkommensneutral für jeden Einzelnen: Wer ein großes Grundstück in guter Lage hat, zahlt mehr als vorher, wer eine Wohnung in einem großen Haus besitzt, oft weniger.
Was das für Ihre Immobilie bedeutet
Drei Gruppen sind unterschiedlich betroffen, und das lässt sich am Rechner auf dieser Seite nachvollziehen.
- Einfamilienhaus auf großem Grundstück in guter Lage: Die Belastung steigt, weil Fläche mal Bodenrichtwert jetzt alles bestimmt. In Lagen wie dem Durlacher Hanggebiet oder Weiherfeld-Dammerstock fällt das auf.
- Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus: Die Belastung sinkt meistens, weil sich der Bodenwert auf viele Einheiten verteilt. In der Weststadt oder der Südstadt ist das der Regelfall.
- Unbebautes Grundstück: Es wird jetzt genauso bewertet wie ein bebautes gleicher Größe und Lage. Wer ein Grundstück hält, ohne zu bauen, zahlt deutlich mehr als früher.
Was Sie prüfen sollten
Der Grundsteuerbescheid beruht auf dem Grundsteuermessbescheid des Finanzamts, und der beruht auf Ihrer Erklärung und auf dem Bodenrichtwert zur Hauptfeststellung am 1. Januar 2022. Falsch erfasste Flächen sind der häufigste Fehler.
Prüfen Sie die Grundstücksfläche im Bescheid gegen Ihren Grundbuchauszug. Prüfen Sie außerdem, ob eine Ermäßigung greift: Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke sieht das Landesmodell eine um 30 Prozent verminderte Steuermesszahl vor. Wer das nicht angegeben hat, zahlt zu viel.
Gegen den Messbescheid des Finanzamts läuft eine Einspruchsfrist von einem Monat. Gegen den städtischen Grundsteuerbescheid hilft ein Widerspruch nur, wenn der Fehler bei der Stadt liegt; steckt er im Messbescheid, muss der korrigiert werden.
So läuft es ab
- Bescheid prüfenGrundstücksfläche gegen den Grundbuchauszug halten, Bodenrichtwert gegen BORIS-BW.
- Ermäßigung prüfenWird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt? Dann gilt die verminderte Steuermesszahl.
- RechnenDer Rechner auf dieser Seite zeigt Ihre Jahresbelastung mit dem Karlsruher Hebesatz von 270 Prozent.
- ReagierenFehler im Messbescheid beim Finanzamt, Fehler im Grundsteuerbescheid bei der Stadt.
