Immobilien als Kapitalanlage in Karlsruhe

Wie man die Rendite richtig rechnet

Die Zahl, die in Anzeigen steht, ist fast immer die Bruttorendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Sie ist einfach und für eine Entscheidung unbrauchbar, weil sie weder die Kaufnebenkosten noch die laufenden Kosten enthält.

Rechnen Sie stattdessen mit dem Gesamtaufwand: Kaufpreis plus 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer plus rund 2,0 Prozent für Notar und Grundbuch plus gegebenenfalls Maklerprovision. Bei 300.000 Euro Kaufpreis sind das rund 21.000 Euro, die sofort wertmindernd wirken.

Und ziehen Sie von der Miete ab, was nicht bei Ihnen bleibt: nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und ein Ansatz für Mietausfall. Was dann übrig bleibt, ist die Zahl, mit der Sie rechnen sollten.

Der Renditerechner auf dieser Seite macht genau das. Er rechnet mit den Karlsruher Werten für Grunderwerbsteuer und Notarkosten und zeigt beide Renditen nebeneinander.

Was in Karlsruhe für eine Anlage spricht

Die Nachfrage ist strukturell und nicht konjunkturell. Das Karlsruher Institut für Technologie, mehrere Hochschulen, zwei Bundesgerichte, eine große Verwaltung und eine breite Unternehmensbasis sorgen für einen stetigen Zustrom von Mietern.

Dazu kommt die Rechtssicherheit: Mit einem qualifizierten Mietspiegel lässt sich eine Miete begründen, die vor Gericht Bestand hat. In Städten ohne Mietspiegel müssen Vermieter mit drei Vergleichswohnungen oder einem Gutachten arbeiten, und beides ist aufwendiger und unsicherer.

Und der Markt bewegt sich wieder: 2025 stieg die Zahl der Kauffälle insgesamt auf 2.578, +12 Prozent zum Vorjahr, der Geldumsatz auf 1.146 Millionen Euro.

Was dagegen spricht und trotzdem gesagt gehört

Erstens: Eine Immobilie ist nicht liquide. Wer das Geld in zwei Jahren braucht, sollte es nicht in eine Wohnung stecken.

Zweitens: Der energetische Zustand ist zum Preisfaktor geworden. Bei Gebäuden der 1950er bis 1970er Jahre, von denen es in Oberreut, der Waldstadt und Neureut viele gibt, stehen Sanierungen an, und sie zahlt die Eigentümergemeinschaft. Die Rücklage ist deshalb kein Nebenpunkt.

Drittens: Die Differenz zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete lässt sich nur langsam heben, höchstens 20 Prozent in drei Jahren. Wer eine günstig vermietete Wohnung kauft und mit der Marktmiete rechnet, rechnet falsch.

Eine Finanzierungsberatung dürfen wir nicht anbieten: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO deckt das nicht ab. Für die Finanzierung ist Ihre Bank oder ein Vermittler mit Erlaubnis nach § 34i GewO zuständig, für die Steuer Ihr Steuerberater.

Wo in Karlsruhe überhaupt gehandelt wird

Der Bericht weist Kauffälle und Geldumsatz für jeden der 27 Stadtteile einzeln aus, getrennt nach Bauflächen, bebauten Grundstücken und Wohnungs- beziehungsweise Teileigentum. Das sind Mengen und keine Preise: Preise je Stadtteil veröffentlicht der Ausschuss nicht. Aussagekräftig sind sie trotzdem, denn sie beantworten die Frage, die vor jeder Bewertung steht: Wie viele Vergleichsfälle gibt es in Ihrer Lage überhaupt?

Für Kapitalanleger ist das praktisch: Die Weststadt mit 198, die Südweststadt mit 154 und die Oststadt mit 112 Wohnungsverkäufen im Jahr sind liquide Märkte, in denen sich auch wieder verkaufen lässt. In Palmbach mit zwei und Hohenwettersbach mit fünf ist das anders.

So läuft es ab

1. Objekt prüfenBaujahr, energetischer Zustand, Rücklage, beschlossene Sanierungen, Protokolle.
2. Miete einordnenIst-Miete gegen die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Karlsruher Mietspiegel halten.
3. DurchrechnenMit Gesamtaufwand und nicht umlagefähigen Kosten. Der Rechner auf dieser Seite macht das.
4. EntscheidenUnd zwar mit Zahlen. Wenn es nicht aufgeht, sagen wir das auch.