Was rechtlich gilt
Drei Regeln bestimmen den Rahmen, und keine davon lässt sich wegverhandeln.
- Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer wird neuer Vermieter und übernimmt den Mietvertrag unverändert. Auch die Kaution geht auf ihn über, und er haftet dafür.
- Vorkaufsrecht bei Umwandlung (§ 577 BGB). Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, darf der Mieter zu denselben Bedingungen vorkaufen. Er muss darüber informiert werden, und die Frist beträgt zwei Monate.
- Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB). Nach einer Umwandlung kann der Erwerber wegen Eigenbedarfs für mindestens drei Jahre nicht kündigen. Die Länder können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Was den Preis bestimmt
Bei einem vermieteten Objekt zählt der Ertrag. Die Frage lautet nicht „Was würde ein Selbstnutzer zahlen?“, sondern „Was wirft das Objekt ab, und wie sicher?“. Drei Punkte sind dabei entscheidend.
Erstens die Höhe der Ist-Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine Wohnung, die deutlich unter dem Mietspiegel vermietet ist, bringt beim Verkauf weniger, weil der Käufer die Differenz erst über Jahre heben kann, und zwar höchstens um 20 Prozent in drei Jahren.
Zweitens die Qualität der Mietverhältnisse: Laufzeit, Zahlungsverhalten, Staffel- oder Indexvereinbarungen. Drittens der Zustand des Gebäudes, denn anstehende Sanierungen trägt der neue Eigentümer.
In Karlsruhe gibt es für den ersten Punkt eine gute Grundlage: Der Karlsruher Mietspiegel 01.01.2025 ist ein qualifizierter nach § 558d BGB und ordnet jede Adresse einem Lagetyp zu. Die Differenz zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete lässt sich damit sauber berechnen.
Welche Unterlagen der Käufer sehen will
Ein Käufer, der ein vermietetes Objekt finanziert, braucht mehr als ein Exposé. Was fehlt, verzögert die Finanzierungszusage.
- Alle Mietverträge samt Nachträgen und eine Mietenaufstellung mit Ist-Mieten und Flächen.
- Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und die Höhe der Vorauszahlungen.
- Nachweise über die Kautionen und darüber, wo sie angelegt sind.
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, drei Jahresabrechnungen, Rücklage und Protokolle.
- Energieausweis nach § 87 GModG.
Wie Sie mit den Mietern umgehen
Mieter erfahren von einem Verkauf früher oder später, und besser früher und von Ihnen als später und vom Klingeln fremder Leute. Ein offenes Gespräch erspart Konflikte, die sonst die Besichtigungen vergiften.
Rechtlich gilt: Besichtigungen brauchen eine Ankündigung mit angemessener Frist, und der Mieter muss sie in zumutbarem Umfang dulden. Fotos der bewohnten Räume brauchen seine Zustimmung. Wir sprechen das vorher ab und halten uns daran.
