Was vor dem Verkauf Geld kostet
Fast alles wird aus dem Kaufpreis bezahlt und fällt erst mit dem Verkauf an. Vorher bleiben Gebühren für Papiere, und die sind überschaubar.
- Grundbuchauszug, aktuell und nicht älter als drei Monate, über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht. Zweistellige Gebühr.
- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Karlsruhe. Dieser Posten wird fast immer vergessen, siehe unten.
- Bauakteneinsicht bei der Baurechtsbehörde, mit Ausweis und Eigentumsnachweis, gegen Gebühr.
- Energieausweis: übernehmen wir bei erfolgreichem Verkauf. Er muss zur Besichtigung vorliegen, die Pflichtangaben nach § 87 GModG schon in der Anzeige stehen.
- Maklerprovision: nur bei Erfolg und bei Häusern und Wohnungen an Verbraucher nach § 656c BGB für beide Seiten gleich hoch.
Die Frage an Ihre Bank, vor dem ersten Termin
Läuft noch ein Darlehen, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei langer Restlaufzeit und niedrigem Altzins kann sie den Erlös merklich schmälern.
Lassen Sie sich den Betrag schriftlich für einen Stichtag nennen, bevor Sie Besichtigungen zusagen. Und sehen Sie auf ein Datum: Nach § 489 BGB können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Wer nahe an dieser Grenze ist, verschiebt den Verkauf unter Umständen mit gutem Grund.
Zur Finanzierung beraten wir nicht und vergleichen keine Darlehen: Unsere Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 1 GewO reicht dafür nicht, dafür braucht es eine nach § 34i GewO.
Wofür Sie haften, und zwar über Jahre
Der Gewährleistungsausschluss, der in fast jedem Kaufvertrag steht, trägt nicht bei Mängeln, die Sie kannten und nicht genannt haben. § 444 BGB: Auf den Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
In Karlsruhe gehören dazu regelmäßig: ein Dachausbau ohne Genehmigung, Feuchtigkeit in Kellern der Gründerzeitbauten, bei Eigentumswohnungen ein beschlossener, aber noch nicht bezahlter Sanierungsbeschluss der Gemeinschaft — und die Auflagen des Denkmalschutzes, der hier mehr Gebäude betrifft, als die meisten Eigentümer annehmen.
Wir nennen bekannte Mängel in den Unterlagen, bevor jemand fragt. Ein selbst benannter Mangel ist ein Verhandlungspunkt; derselbe Mangel, vom Gutachter des Käufers eine Woche vor dem Notartermin entdeckt, kostet ein Vielfaches. Wie der Vertrag das fasst, bestimmt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Steuer: meistens nicht, manchmal doch
Haben Sie das Haus selbst bewohnt, bleibt der Gewinn steuerfrei. Das ist der Normalfall.
Steuerpflichtig wird es nach § 23 EStG bei vermieteten oder nicht selbst genutzten Immobilien, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die der Übergabe. In einer Stadt mit so vielen Anlageobjekten wie Karlsruhe ist dieser Fall häufiger als anderswo.
Dazu die Drei-Objekt-Grenze: Mehr als drei Verkäufe in fünf Jahren können gewerblichen Grundstückshandel bedeuten, und dann greift die Zehnjahresfrist nicht. Wer mehrere Wohnungen hält, klärt das vor dem ersten Verkauf mit dem Steuerberater. Eine Steuerberatung dürfen wir nicht leisten.
Was in Ihren Räumen passiert
Ein Verkauf heißt: fremde Menschen in Ihrer Wohnung, Blicke in Schränke, Fragen nach der Heizkostenabrechnung. Für viele ist das der unangenehmste Teil, und er wird in keinem Prospekt erwähnt.
Wir halten ihn kurz. Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, und vorher ein Gespräch mit jedem Interessenten samt Frage nach der Finanzierung. In der Weststadt oder der Südweststadt, wo jährlich über 150 Wohnungen den Besitzer wechseln, kommt bei richtigem Preis schnell der passende Interessent; in den Bergdörfern dauert es länger, dafür kommen weniger, aber gezielter Suchende.
Fotografiert wird einmal vorab, ohne Menschen und ohne persönliche Gegenstände. Was Sie nicht gezeigt haben wollen, zeigen wir nicht. Und Sie müssen nicht ausziehen oder leerräumen: Aufräumen und entrümpeln genügt.
Bis wohin Sie zurück können
Bis zur notariellen Beurkundung bindet Sie nichts. Ein Grundstückskaufvertrag wird erst beim Notar wirksam, eine mündliche Zusage ist keine Verpflichtung.
Der Entwurf soll Verbrauchern zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese zwei Wochen sind Ihre Lesezeit, nicht die des Notars. Fragen Sie alles, was unklar bleibt; er ist zur Neutralität verpflichtet und erklärt beiden Seiten dasselbe.
Auch ein Maklervertrag verpflichtet nicht zum Verkauf. Seine Laufzeit steht darin, und wir nennen sie vor der Unterschrift.
Karlsruhe: drei Punkte, die hier besonders oft übersehen werden
Erstens Baulasten. Sie stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Stadt. Ein Zugangs-, Abstandsflächen- oder Stellplatznachweis zugunsten des Nachbarn kann die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks dauerhaft einschränken. Wer nur den Grundbuchauszug vorlegt, hat die Hälfte geprüft. Diese Auskunft gehört an den Anfang.
Zweitens Denkmalschutz. In der Dammerstocksiedlung in Weiherfeld-Dammerstock ist die gesamte Anlage ein Kulturdenkmal von besonderer Bedeutung, und auch an gründerzeitlichen Fassaden hängen Auflagen. Was das für Fenster, Dach und Dämmung bedeutet, muss der Käufer vorher wissen — sonst wird es nach dem Kauf ein Streit.
Drittens der Sachwertfaktor. Der Gutachterausschuss veröffentlicht ihn für Karlsruhe, und laut Geschäftsstelle ist er gerade im unteren Preissegment besonders hoch, bei Reihenmittelhäusern am höchsten. Wer seinen Wert über die reinen Baukosten rechnet, setzt sich systematisch zu niedrig an. Diese Zahl verwendet kein Portalrechner — sie ist aber öffentlich.
