Drei Wege, auf denen Wasser in einen Keller kommt
Vom Gewässer. Rhein, Alb und Pfinz steigen nach Dauerregen oder Schneeschmelze. Das läuft langsam, ist vorhersehbar und steht in amtlichen Karten.
Von oben. Bei Starkregen läuft Wasser über versiegelte Flächen ab, sammelt sich in Senken und drückt durch Lichtschächte und Kellerabgänge. In einer dicht bebauten Stadt mit viel Asphalt ist das die häufigere Ursache, und sie trifft Grundstücke, die kilometerweit vom nächsten Gewässer liegen.
Von unten. Das ist die Karlsruher Besonderheit. In der Rheinebene steht das Grundwasser stellenweise hoch, und es schwankt mit dem Rheinpegel und mit der Jahreszeit. Ein Keller, der dafür nicht abgedichtet ist, zieht Feuchtigkeit durch Boden und Wände, ohne dass jemals Oberflächenwasser im Spiel war. In keiner Hochwassergefahrenkarte ist das eingezeichnet.
Wo Sie Ihre Adresse selbst nachsehen
Die Hochwassergefahrenkarten für Baden-Württemberg werden bei der LUBW erstellt und sind kostenlos ohne Anmeldung einsehbar, über das Hochwasserportal des Landes unter hochwasserbw.de und den Kartendienst UDO. Vier Szenarien lassen sich getrennt darstellen: HQ10, HQ50, HQ100 und ein Extremereignis. Eine Punktabfrage nennt die berechnete Überflutungstiefe für eine Stelle.
Die Stadt Karlsruhe weist selbst auf diese Karten hin und ist als Stadtkreis gleichzeitig die zuständige untere Wasserbehörde — der Weg zur verbindlichen Auskunft ist hier also kurz. Und er lohnt: Verbindlich ist der tatsächlich von einem hundertjährlichen Hochwasser betroffene Bereich, unabhängig davon, was die Karte zeichnet. Die Karte ist eine Berechnung, kein Kataster.
Zum Grundwasser gibt es einen eigenen Weg: Grundwassermessstellen und ihre Ganglinien werden vom Land geführt. Für eine konkrete Bauentscheidung ist aber ein Bodengutachten das Mittel der Wahl, und das ist bei einem Neubau in der Ebene ohnehin üblich.
Was im Überschwemmungsgebiet verboten ist
Hier wird aus einer Karte Baurecht. In Baden-Württemberg gelten HQ100-Flächen seit dem 22. Dezember 2013 nach § 65 des Wassergesetzes kraft Gesetzes als festgesetzte Überschwemmungsgebiete, im Innenbereich wie im Außenbereich, ohne eigene Verordnung.
In diesen Gebieten greifen die Verbote des Wasserhaushaltsgesetzes. § 78 WHG untersagt unter anderem die Ausweisung neuer Baugebiete und macht Errichtung und Erweiterung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig, zulässig nur unter engen, gleichzeitig zu erfüllenden Voraussetzungen. § 78a WHG verbietet weitere Eingriffe, darunter das Erhöhen der Erdoberfläche.
Für ein Grundstück in Karlsruhe heißt das praktisch: Ein Anbau, ein Carport oder eine Aufschüttung ist dort nicht Sache des Eigentümers allein. Wer beim Verkauf mit Erweiterungsmöglichkeiten wirbt, sollte sie geprüft haben — die Auskunft gibt die Stadt als untere Wasserbehörde. Ausnahmen nach § 78 Abs. 2 WHG werden beantragt und nicht vorausgesetzt.
Die Versicherung, die meistens fehlt
Die gewöhnliche Wohngebäudeversicherung deckt Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser. Überschwemmung, Starkregen und Rückstau aus der Kanalisation deckt sie nicht — dafür braucht es den Zusatz für Elementarschäden, und der ist nicht automatisch enthalten.
Ob er in Ihrer Police steht, lesen Sie in der Police. Versicherer stufen Gebäude nach Gefährdungsklassen ein; in der höchsten Klasse ist Deckung teuer und manchmal nicht zu bekommen. Eine gesetzliche Pflicht zu dieser Versicherung gibt es in Deutschland bisher nicht.
Zur Abgrenzung, weil sie oft verwechselt wird: Eindringendes Grundwasser ist in der Regel kein versicherter Elementarschaden. Für Feuchtigkeit von unten hilft keine Police, sondern nur eine Abdichtung. Zur Versicherung selbst beraten wir nicht, das macht ein Versicherungsmakler.
Was Sie beim Verkauf sagen müssen
Ein feuchter Keller ist ein Mangel, und zwar unabhängig davon, woher das Wasser kommt. Wissen Sie davon, müssen Sie es offenlegen: Auf einen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat.
Gerade in der Rheinebene ist das ein häufiger Streitpunkt, weil Feuchtigkeit von unten jahrelang unauffällig bleibt und dann im Frühjahr sichtbar wird. Ein Käufer, der im Oktober besichtigt, sieht sie nicht. Sie wissen es.
Offen genannt und mit den getroffenen Maßnahmen belegt — Abdichtung, Drainage, Pumpe, Rückstauklappe — ist es ein Verhandlungspunkt. Später entdeckt ist es ein Rechtsstreit. Wir fragen bei jeder Aufnahme danach und schreiben die Antwort in die Unterlagen; wie der Vertrag damit umgeht, formuliert der Notar. Eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Karlsruhe: wo das Wasser hier herkommt
Der Rhein im Westen. Für die westlichen Stadtteile, Knielingen und Daxlanden, ist der Rhein das prägende Gewässer. Was ein Extremereignis bedeutet, zeigt die amtliche Karte — und sie zeigt es auch für den Ortskern, mit Einstauhöhen überwiegend zwischen 25 und 50 Zentimetern. Fünfzig Zentimeter sind kein Hochwasser im Fernsehen, aber sie reichen für eine Heizung im Keller.
Alb und Pfinz im Stadtgebiet. Beide Gewässer durchziehen bebaute Lagen. Für Grundstücke an ihrem Lauf lohnt die Punktabfrage in der Gefahrenkarte, weil die Überflutungstiefen auf kurzer Entfernung stark wechseln.
Der Hang im Osten. Durlach, Grötzingen und die Bergdörfer Stupferich, Palmbach, Hohenwettersbach, Grünwettersbach und Wolfartsweier liegen am und auf dem Hang. Dort ist nicht der Fluss das Thema, sondern das Wasser, das bei einem Gewitter von oben kommt — und was oberhalb des Grundstücks liegt, entscheidet mehr als die Entfernung zum nächsten Bach.
