Wo in Karlsruhe die Häuser mit zweiter Wohnung stehen
Die Innenstadt besteht aus Mehrfamilienhäusern, und dort gibt es keine Einliegerwohnungen im hier gemeinten Sinn — eine Wohnung im Mietshaus ist etwas anderes als eine zweite Wohnung im selbst bewohnten Haus. Der Unterschied ist nicht sprachlich, er ist rechtlich: § 573a Abs. 1 BGB setzt ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen voraus.
Der Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern liegt in einem Ring außen herum. Durlach und Grötzingen mit ihrem gewachsenen Ortskern, Rüppurr und Weiherfeld-Dammerstock mit den Siedlungen der Zwischenkriegszeit, Neureut, Knielingen und Daxlanden im Westen und Norden — und die Höhenstadtteile Grünwettersbach, Hohenwettersbach, Stupferich und Palmbach, die bis in die siebziger Jahre eigene Dörfer waren.
Diese Verteilung ist für Eigentümer mehr als Geografie. Sie entscheidet darüber, wer als Mieter in Frage kommt. Eine Einliegerwohnung in Durlach mit Bahnanschluss vermietet sich an andere Menschen als eine in Stupferich — und zu einem anderen Preis.
Für die Einordnung im Karlsruher Mietspiegel 2025 zählen ohnehin Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage. Die Spanne von 5,15 € bis 19,35 € je Quadratmeter zeigt, wie weit das auseinandergeht. Wer von der Nachfrage auf den oberen Rand schließt, irrt sich: Eine Souterrainwohnung mit wenig Tageslicht bleibt eine Souterrainwohnung, auch wenn zehn Leute sie besichtigen wollen.
Lohnt die Aufteilung in zwei Eigentumswohnungen?
Das ist eine Großstadtfrage; in einer Kleinstadt mit niedrigen Wohnungspreisen stellt sie sich gar nicht. Bei 3.830 € je Quadratmeter im Mittel für Eigentumswohnungen kann die Summe zweier getrennt verkaufter Einheiten über dem Preis des ungeteilten Hauses liegen. Kann — nicht muss.
Nötig ist dafür eine Teilungserklärung beim Notar und die Eintragung im Grundbuch. § 7 Abs. 4 WEG verlangt dazu zwei Anlagen: einen Aufteilungsplan, nämlich eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der Aufteilung sowie Lage und Größe der Sonder- und Gemeinschaftseigentumsteile hervorgehen — und eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit. Eine Einliegerwohnung ohne eigenen Zugang bekommt diese Bescheinigung nicht.
Dann kommen die mietrechtlichen Folgen, und die werden meist übersehen. Wird eine vermietete Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Und § 577a BGB sperrt die Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung für drei Jahre ab der Veräußerung; durch Landesverordnung kann diese Frist für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Ob das für Karlsruhe gilt, müssen Sie vor der Aufteilung klären lassen — wir behaupten es hier nicht.
Und die stille Nebenwirkung: Nach der Aufteilung ist das Haus kein Gebäude mit zwei Wohnungen mehr, sondern eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit allem, was dazugehört — Verwaltung, Beschlüsse, Rücklage. Ob sich das lohnt, ist eine Rechnung, keine Meinung. Wir stellen sie mit Ihnen auf, bevor Sie zum Notar gehen; die rechtliche Gestaltung macht der Notar, die steuerliche Ihr Steuerberater.
Wenn Sie die Wohnung selbst brauchen
Solange das Haus nicht aufgeteilt ist und Sie selbst darin wohnen, gilt der einfachere Weg: § 573a Abs. 1 BGB erlaubt die Kündigung ohne berechtigtes Interesse, wenn das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Beide Voraussetzungen zusammen, nicht eine davon.
Ist der vermietete Teil nicht abgeschlossen, sondern gehört zu Ihrer eigenen Wohnung, gilt Absatz 2 entsprechend — außer bei überwiegend möbliertem Wohnraum, den § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ganz aus den Kündigungsschutzvorschriften herausnimmt.
Zeitlich: § 573c BGB verlängert die Grundfrist nach fünf und nach acht Jahren Überlassung um je drei Monate, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB legt weitere drei darauf. Bei einem alten Mietverhältnis sind das zwölf Monate.
Formal: Nach § 573a Abs. 3 BGB muss im Kündigungsschreiben stehen, dass es auf Absatz 1 oder 2 gestützt wird. Fehlt der Satz, fehlt die Erleichterung. Nach Absatz 4 ist jede Abrede zum Nachteil des Mieters unwirksam. Ob Ihr Fall passt, beurteilt ein Anwalt — eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Was sie am Hauswert ausmacht
Für ein freistehendes Einfamilienhaus nennt der Grundstücksmarktbericht 2025 einen mittleren Kaufpreis von 670.000 €, für die Doppelhaushälfte 630.000 €. Ein Haus mit zweiter Wohnung liegt darüber, aber nicht um den kapitalisierten Mietertrag.
Der Grund ist der Käuferkreis. In den Stadtteilen mit Einfamilienhausbestand kaufen überwiegend Familien, die selbst einziehen. Für sie ist die zweite Wohnung Platz für die Großeltern, ein Büro oder eine Option — und bares Geld erst, wenn sie frei ist oder absehbar frei wird. Kapitalanleger zahlen umgekehrt für ein belegbares Mietverhältnis.
Verkaufen Sie vermietet, tritt der Käufer nach § 566 BGB in das bestehende Mietverhältnis ein, mit allen Abreden. Ein sauberer, aktueller Mietvertrag ist deshalb beim Verkauf unmittelbar Geld wert. Welche der beiden Gruppen bei Ihrem Haus mehr zahlt, rechnen wir vor der Vermarktung durch.
Steuerlich: nur der selbst bewohnte Teil ist frei
§ 23 EStG stellt den Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf steuerpflichtig und nimmt aus, was „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken" genutzt wurde. Eine vermietete Einliegerwohnung fällt nicht darunter; der auf sie entfallende Anteil, meist nach Flächen bestimmt, kann steuerpflichtig sein.
Wer aufteilt und eine der beiden Wohnungen verkauft, bewegt sich zusätzlich in einem anderen steuerlichen Rahmen. Spätestens dann gehört ein Steuerberater dazu, und zwar vor dem Notartermin. Eine Steuerberatung dürfen und wollen wir nicht erbringen.
