Wohnung oder Grundstück: der Unterschied entscheidet über das Gericht
Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine Regel, die viele überrascht, weil sie zwischen zwei Arten von Immobilien unterscheidet. § 1850 Nr. 4 BGB nennt die Geschäfte, für die eine Genehmigung nötig ist, und dort steht wörtlich: „zu einem Rechtsgeschäft, durch das der Betreute unentgeltlich Wohnungs- oder Teileigentum erwirbt". § 1643 Abs. 1 BGB zieht dieselbe Pflicht auf die Eltern.
Im Wortlaut stehen also nur Wohnungs- und Teileigentum. Ein Grundstück wird in Nummer 4 nicht genannt; die schlichte Schenkung eines Grundstücks an ein Kind fällt damit nicht unter diese Vorschrift. Nummer 1 betrifft etwas anderes, nämlich das Verfügen über ein Grundstück, und Nummer 6 den entgeltlichen Erwerb.
Für Karlsruhe heißt das: Der Fall mit Gericht ist hier der häufigere. Eigentumswohnungen sind in dieser Stadt die vorherrschende Form des Wohneigentums — in der Weststadt allein wechseln jährlich über 150 den Besitzer. Wer hier etwas auf ein minderjähriges Kind überträgt, überträgt mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Wohnung und braucht die Genehmigung.
Eine Einschränkung, die wichtig ist: Das gilt für die unentgeltliche Übertragung. Wird die Schenkung mit Bedingungen verbunden — ein vorbehaltener Nießbrauch, eine übernommene Restschuld, eine Pflegeverpflichtung —, ist sie nicht mehr schlicht unentgeltlich, und die Beurteilung ändert sich. Wie Ihr Fall einzuordnen ist, sagt der Notar; eine Rechtsberatung dürfen wir nicht leisten.
Warum der Gesetzgeber bei Wohnungen genauer hinsieht
Die Unterscheidung wirkt auf den ersten Blick willkürlich, hat aber einen nachvollziehbaren Grund: Eine Eigentumswohnung ist kein reines Geschenk. Mit ihr kommt die Mitgliedschaft in einer Eigentümergemeinschaft, und damit kommen Pflichten.
Das Kind schuldet ab dem Tag der Eintragung das Hausgeld. Es trägt beschlossene Sanierungen mit, auch solche, die vor der Schenkung beschlossen wurden. Es haftet für die Instandhaltungsrücklage, und es ist an Beschlüsse gebunden, bei denen es nicht mitgestimmt hat. Bei einem Gebäude aus den 1950er bis 1970er Jahren — in der Waldstadt, in Oberreut und in Neureut gibt es viele davon — kann das ein erheblicher Posten werden.
Ein Grundstück hat diese laufenden Pflichten nicht in derselben Form. Deshalb schaut das Gesetz beim Wohnungseigentum genauer hin, und deshalb ist die Genehmigung keine Schikane, sondern ein Schutz für das Kind.
Praktisch heißt das für Sie: Legen Sie dem Gericht die Unterlagen der Gemeinschaft vor, bevor es fragt — Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Höhe der Rücklage und die Protokolle der letzten Versammlungen. Genau dieselben Papiere, die ein Käufer verlangen würde.
Was die Schenkung steuerlich bringt
Der Freibetrag beträgt nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG 400.000 Euro für jedes Kind — und zwar je Elternteil, weil der Freibetrag am Verhältnis zwischen Schenker und Empfänger hängt. Zwei Elternteile können einem Kind also 800.000 Euro steuerfrei übertragen. Für Enkel sind es nach Nummer 3 jeweils 200.000 Euro.
Entscheidend ist die Zehnjahresfrist: Schenkungen derselben Person werden nach § 14 ErbStG innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Wer früh anfängt, kann den Freibetrag mehrfach nutzen — wer spät anfängt, nur einmal. Das ist der eigentliche Grund, warum früh übertragen wird, und nicht die Vermeidung von Streit.
Maßgeblich für die Steuer ist der Verkehrswert der Immobilie, nicht ein Wunschbetrag. In Karlsruhe lässt sich der gut einordnen: Der Gutachterausschuss veröffentlicht einen Immobilienmarktbericht mit Vergleichspreisen, und für Häuser kommt der Sachwertfaktor hinzu. Eine Wohnung mit 80 Quadratmetern im Weiterverkauf liegt bei 3.830 € je Quadratmeter — damit ist der Freibetrag von 400.000 Euro schnell ausgeschöpft, wenn mehr als eine Immobilie im Spiel ist.
Was wir ausdrücklich nicht leisten: eine Steuerberatung. Was eine Schenkung in Ihrem Fall kostet oder spart, rechnet Ihr Steuerberater. Wir sagen Ihnen, was die Immobilie wert ist.
Was dagegen spricht
Dieser Abschnitt gehört dazu, sonst wäre dieser Ratgeber Werbung. Eine frühe Übertragung hat Nachteile, und drei davon werden regelmäßig unterschätzt.
Sie kommen nicht mehr heran. Was verschenkt ist, ist verschenkt. Eine Rückforderung ist nur in engen Ausnahmen möglich. Wer später selbst Geld braucht — für Pflege, für einen Umbau, für eine Lücke in der Rente —, kann die Immobilie nicht mehr verkaufen oder belasten. Ein vorbehaltener Nießbrauch mildert das, macht die Schenkung aber nicht mehr schlicht unentgeltlich und ändert die rechtliche Beurteilung.
Das Kind kann nicht frei entscheiden, Sie aber auch nicht. Solange das Kind minderjährig ist, braucht jede Verfügung über die Wohnung wieder die Genehmigung des Familiengerichts. Verkaufen, vermieten mit langer Bindung, beleihen — alles über das Gericht. Das ist kein Nebensatz, sondern ein Zustand über Jahre.
Mit achtzehn gehört es dem Kind, vollständig. Nicht dem Kind, das Sie sich vorgestellt haben, sondern dem Menschen, der es dann ist. Es kann verkaufen, es kann belasten, es kann ausziehen und vermieten. Wer damit nicht leben könnte, sollte nicht übertragen — oder ein Testament machen statt einer Schenkung.
Und ein vierter Punkt, der speziell für Eigentumswohnungen gilt: Das Kind trägt die laufenden Kosten. Hausgeld, Sonderumlagen und beschlossene Sanierungen fallen auch dann an, wenn das Kind acht Jahre alt ist — zahlen müssen es faktisch die Eltern, rechtlich schuldet es das Kind.
Wie es praktisch abläuft
Der Weg ist überschaubar, wenn man ihn in der richtigen Reihenfolge geht. Beim Notar beginnt er nicht, sondern endet er.
- Wert klären. Was die Immobilie wert ist, entscheidet, ob der Freibetrag reicht. Dafür ist der Wert-Check der erste Schritt und eine Besichtigung der zweite.
- Unterlagen der Gemeinschaft holen, wenn es eine Wohnung ist: Wirtschaftsplan, drei Jahresabrechnungen, Rücklage, drei Protokolle. Das Gericht wird sie sehen wollen.
- Steuerberater fragen, bevor etwas unterschrieben ist. Besonders wenn mehrere Immobilien oder mehrere Kinder im Spiel sind oder innerhalb der letzten zehn Jahre schon einmal geschenkt wurde.
- Notar beauftragen. Er beurkundet, beantragt die Genehmigung beim Familiengericht und klärt, ob ein Ergänzungspfleger nötig ist. Er ist zur Neutralität verpflichtet und berät beide Seiten.
- Genehmigung abwarten. Erst danach wird die Übertragung wirksam. Rechnen Sie mit Wochen, nicht mit Tagen.
